自然人出租房屋，如何繳稅？

問題 

　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，有些自然人擁有多套房屋。企業(yè)也時(shí)常從自然人處租入辦公用房、商鋪、住房等用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。自然人出租房屋，如何繳稅？本文分稅種進(jìn)行分析。

案例

　　張某2021年4月1日將一辦公樓出租給A公司，租期兩年、租金360萬(wàn)元，在4月1日一次性收取租金360萬(wàn)元，張某取得租金收入如何繳稅？

分析

　　自然人出租房屋涉及增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、土地使用稅、個(gè)人所得稅，并享有相應(yīng)的稅收優(yōu)惠。

　　一、增值稅

　　自然人出租房屋，是在約定的時(shí)間內(nèi)將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人使用且不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，應(yīng)按“經(jīng)營(yíng)租賃——不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃”項(xiàng)目在房屋所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納增值稅。

　　出租非住房，增值稅征收率為5%，應(yīng)納稅額=含稅租金收入/（1+5%）×5%；出租住房，征收率為1.5%，應(yīng)納稅額=含稅租金收入/（1+5%）×1.5%。

　　注意，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于小規(guī)模納稅人免征增值稅征管問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2021年第5號(hào)）規(guī)定，自2021年4月1日至2022年12月31日，月租金收入未超過15萬(wàn)元的，免繳增值稅；如果采取一次性收取租金形式出租不動(dòng)產(chǎn)取得的租金收入，可在對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹞闯^15萬(wàn)元的，可以享受免繳增值稅政策。

　　如上例，張某4月1日一次性收取兩年租金360萬(wàn)元，分?jǐn)偤蟮脑伦饨馂?5萬(wàn)元，張某取得租金收入免繳增值稅。

　　自然人出租房屋不能享受免繳增值稅的，應(yīng)以繳納的增值稅為依據(jù)繳納城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加等附加稅費(fèi)。

　　二、房產(chǎn)稅

　　自然人出租自有房屋，房屋不在房產(chǎn)稅征稅范圍的，不繳房產(chǎn)稅。房屋在房產(chǎn)稅征稅范圍的，為非住房的，以不含增值稅的租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，按照12%的稅率向房屋所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納房產(chǎn)稅；房屋為住房的，減按4%的稅率計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。自然人享受免繳增值稅優(yōu)惠的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，租金收入不得扣減增值稅額。

　　自然人轉(zhuǎn)租房屋，不繳納房產(chǎn)稅。

　　三、印花稅

　　自然人出租房屋簽訂的租房合同，屬于財(cái)產(chǎn)租賃合同，應(yīng)按合同所載金額按千分之一稅率貼花。但是自然人出租住房簽訂的租賃合同，免繳印花稅。

　　四、土地使用稅

　　自然人出租自有房屋，房屋不在土地使用稅征稅范圍的，不繳土地使用稅。房屋在土地使用稅征稅范圍的，對(duì)于自有非住房，需要按實(shí)際占地面積計(jì)繳土地使用稅；對(duì)于自有住房，免繳土地使用稅。

　　自然人轉(zhuǎn)租房屋不繳土地使用稅。

　　提醒：前述自然人應(yīng)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、房產(chǎn)稅、印花稅、土地使用稅，還可按所在省、自治區(qū)、直轄市人民政府的規(guī)定在50%的稅額幅度內(nèi)減征。

　　五、個(gè)人所得稅

　　自然人取得的房屋租賃所得，應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)租賃所得”繳納個(gè)人所得稅。房屋為非住房的稅率為20%，房屋為住房的，稅率為10%。

　　房屋租賃所得應(yīng)納稅所得額計(jì)算過程為，每月租金收入依次扣除：房屋租賃過程中繳納的稅費(fèi)；向出租方支付的租金；負(fù)擔(dān)的租賃房屋實(shí)際開支的修繕費(fèi)用；稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)，其中，每月租金收入不超過四千元的，費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)為八百元；四千元以上的，減除百分之二十的費(fèi)用。

　　應(yīng)納稅額計(jì)算公式如下：

　　每月收入在4000元以下，應(yīng)納稅額=（每月收入額－出租財(cái)產(chǎn)過程中繳納的稅費(fèi)－向出租方支付的租金－出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用－800）×稅率

　　每月收入在4000元以上，應(yīng)納稅額=（每月收入額－出租財(cái)產(chǎn)過程中繳納的稅費(fèi)－向出租方支付的租金－出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用）×（1－20%） ×稅率

　　需要注意的事，有的稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定可對(duì)自然人出租房屋采用核定征收方式、綜合征收率計(jì)征方式或者兩者兼有的方式計(jì)繳稅費(fèi)，如北京市稅務(wù)局對(duì)個(gè)人出租房屋采用綜合征收率方式，根據(jù)不同情形分別規(guī)定了2.5%，4%，7%和12%這四種綜合征收率。自然人出租房屋需與房屋所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定計(jì)征方式。

　　根據(jù)上述分析，自然人出租房屋需要注意如下事項(xiàng)：

　　1. 區(qū)分房屋的性質(zhì)。確定房屋是屬于住房還是非住房。住房是供居住的房屋，其土地使用年限一般為70年。非住房是指除住房外的房屋，包括辦公用房、工業(yè)用房、商業(yè)服務(wù)用房等，其土地使用年限一般為40年或50年。住房和非住房的劃分一般以產(chǎn)權(quán)證為依據(jù)，產(chǎn)權(quán)證上注明為住宅的，屬于住房。

　　對(duì)于住房出租，享受增值稅征收率減按1.5%稅率征收，免繳印花稅、土地使用稅，房產(chǎn)稅稅率為4%，個(gè)人所得稅稅率為10%。

　　2. 確定房屋的來(lái)源。個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋，個(gè)人不是房產(chǎn)稅的納稅人。并且在計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)，可以扣除房屋租金支出。

　　3.　需要確定房屋所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)個(gè)人出租房屋的稅款征收方式，是采用按實(shí)征收、核定征收、綜合征收率等征收方式。

　　4.個(gè)人在享受城市維護(hù)建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、房產(chǎn)稅、印花稅、土地使用稅等優(yōu)惠后，還可以在所在省、自治區(qū)、直轄市人民政府的規(guī)定在50%的稅額幅度內(nèi)減征。